【中玻網(wǎng)】萬科于周一晚間披露了年報。2017年，萬科實現(xiàn)凈利潤280.5億元，同比增長33.4％。此前，碧桂園、恒大等地產(chǎn)巨頭已經(jīng)發(fā)布了去年的業(yè)績報告。從數(shù)據(jù)上看，房企銷售金額呈現(xiàn)明顯增長趨勢，不過在調(diào)控和高成本的制約下，房地產(chǎn)市場集中度進一步提升，百強房企市場份額達(dá)到55.24％，中小房企的成長空間及市場份額受到進一步擠壓。

　　中小型房企市場份額被進一步擠壓

　　從已經(jīng)發(fā)布年報的公司數(shù)據(jù)看，業(yè)績增長是地產(chǎn)巨頭的共同特點。如碧桂園去年實現(xiàn)合同銷售金額金額5508億元，同比增長78.3％；萬科銷售金額5299億元，同比增長45.3％；恒大雖然未在年報中直接公布銷售金額，但從“公司營業(yè)額3110.2億元同比47.1％”的數(shù)據(jù)看，業(yè)績也實現(xiàn)大幅增長。

　　與此相對應(yīng)的是，在龍頭房企快速增長的同時，中小型房企成長空間及市場份額被進一步擠壓，如遠(yuǎn)洋去年全年實現(xiàn)706億元合同銷售額，雖然全年業(yè)績同比增幅也達(dá)到了40％，但根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2017年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》，排名前三十的房企平均增幅達(dá)到58％，說明遠(yuǎn)洋的業(yè)績增速相對不高。而當(dāng)代置業(yè)發(fā)布2017年年度業(yè)績顯示，去年集團合同銷售雖有33.9％的增長，然而確認(rèn)收入持平，凈利潤則僅靠匯兌收益。

　　很明顯，2017年房地產(chǎn)行業(yè)的集中程度進一步提高，兩較分化加劇�？硕鸾y(tǒng)計顯示，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（碧桂園、萬科、恒大和中海）銷售金額占比從2012年的6.61％上升至2017年的14.56％。以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為24.05％、32.21％、45.29％和55.24％，分別較上年增長5.34、7.38、12.20和15.49個百分點，各梯隊市場份額近年均呈現(xiàn)上升趨勢。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在這樣的行業(yè)趨勢下，未來或會有部分競爭力薄弱的中小型房企被迫退出市場，而實力雄厚的大型房企將受益于行業(yè)整合，業(yè)績有望得到進一步提升。隨著行業(yè)野蠻成長時代結(jié)束，房地產(chǎn)市場將進入到強者恒強的強者時代。

　　現(xiàn)金流穩(wěn)定成龍頭房企年報亮點

　　記者注意到，龍頭房企發(fā)布的業(yè)績報告中，“現(xiàn)金流”等成為業(yè)績增長之外的又一個亮點。如碧桂園去年可動用現(xiàn)金約1484.0億元，同比增長54％，達(dá)上市以來很高水平。而截至2017年底，其加權(quán)平均融入資金成本進一步下降，達(dá)到歷史很低水平，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正且表現(xiàn)優(yōu)異。無獨有偶，2017年萬科實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入823.2億元，同比增長108％；截至2017年底，其帶有貨幣資金1741.2億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和622.7億元。

　　碧桂園總裁莫斌表示，在宏觀調(diào)控收緊、短期資金償還壓力加大的情況下，穩(wěn)定的現(xiàn)金流保證了經(jīng)營的良性循壞，支撐了規(guī)模的積較擴張。有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)金流對于今年房企來說尤其重要，這將成為他們持續(xù)規(guī)模增長的重要保障。

　　市場銷售增速或現(xiàn)回落

　　值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)受到成本因素的影響，利潤的增長受到了限制�？硕鸬臄�(shù)據(jù)顯示，2017年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長指標(biāo)中，銷售金額保持高速增長主要得益于高企的房價，雖然營業(yè)利潤增長率連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內(nèi)。由于年內(nèi)房企債務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴張，行業(yè)整體的凈資產(chǎn)增長率出現(xiàn)了大幅回落。

　　克而瑞高等經(jīng)濟分析師肖文曉認(rèn)為，以上指標(biāo)表明，盡管去年銷售規(guī)模的值打破歷史點，但從銷售增速和盈利增速上看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于下行周期�？紤]到相關(guān)部門調(diào)控政策的穩(wěn)定性，疊加城鎮(zhèn)化紅利減弱這一因素，在去年全國房地產(chǎn)銷售創(chuàng)出歷史新高的基礎(chǔ)上，市場銷售增速回落應(yīng)是大概率事件。

　　從今年前三個月的銷售情況來看，幾大房企仍然優(yōu)異市場。對于今年整體預(yù)判，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，今年房企集中度還會不斷提高，“大魚吃小魚”事件發(fā)生頻率提高。不過，他認(rèn)為房企銷售在規(guī)模化不斷膨脹的同時，也要提防從中衍生的弊端，隨著調(diào)控深入以及開發(fā)成本的提高，要防范增量不增收的問題。此外，從實際情況看，當(dāng)前各類房企有的一味追求規(guī)模而忽視了產(chǎn)品質(zhì)量，這些問題應(yīng)該引起房企高度重視。

　　數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)克而瑞的盤點顯示，2017年500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長22.3％，銷售金額創(chuàng)下8.5萬億元的新高，同比增長34.7％；500強房企市場份額按面積和按金額分別為37.56％和63.24％，分別較上年提升4.51和9.89個百分點。同時，當(dāng)年千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績更是超過5000億元，實現(xiàn)業(yè)績大幅打破。