【中玻網(wǎng)】國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)，三線活躍而一線冷淡。2017年以來，一線城市房地產(chǎn)市場由于調(diào)控政策等因素影響表現(xiàn)冷淡，二季度70個大中城市新建住宅售價趨勢中一線城市環(huán)比分別上漲0.4%、0.1%和0%，而相比之下，三線房地產(chǎn)市場在棚改貨幣化和一二線城市需求外溢的影響下，市場表現(xiàn)活躍，三月以來價格環(huán)比一直保持0.8%-0.9%的增長。但三線城市的房地產(chǎn)市場是否會持續(xù)保持火熱，以致拉動上游鋼材水泥等行業(yè)需求，較后傳導到PPI中去呢？為此，我們從房地產(chǎn)開發(fā)投入資金增速、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源以及近期房地產(chǎn)調(diào)控政策方向這三個角度進行分析。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投入資金更多依靠土地購置拉動，未來可持續(xù)性存疑。房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)開發(fā)投入資金從2016年9月以來出現(xiàn)分歧。從歷史數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金完成額與房屋施工面積同比增速保持較高的一致性，2012年3月至今二者相關系數(shù)達到0.95，然而從2016年末開始，二者出現(xiàn)分歧，2017年3月至6月，40大中城市房地產(chǎn)開發(fā)投入資金完成額累計同比增速先升后降，分別為8.30%、8.70%、8.40%和8.10%，而房屋施工面積同比增速卻先降后升，二者相關系數(shù)逆轉(zhuǎn)為-0.91。究其背后原因，推測是今年以來地產(chǎn)商在土地市場，尤其是三線城市土地市場的大舉競價帶來的。由于一線城市拿地越來越難，為了維持企業(yè)規(guī)�；l(fā)展速度，大型房企開始轉(zhuǎn)移投入資金布局進入三四線城市，土地市場爭奪也越發(fā)激烈，三線城市土地購置面積同比增速由4月的-3.48%，大幅扭轉(zhuǎn)為5月和6月的16.81%和16.78%，三線城市近期成交土地溢價率已經(jīng)達到40%-50%，對比去年同期僅有20%-30%。但在現(xiàn)階段國內(nèi)的人口流動方向下，三四線城市并非能持續(xù)吸引人口凈流入以提供需求，因此未來這種由土地配置帶來的投入資金增長或?qū)⒔禍亍?/p>

　　其次，大部分國家化、技術創(chuàng)新降低生產(chǎn)成本，對通脹造成負面影響。一方面，隨著貿(mào)易大部分國家化的不斷推進，勞動密集型產(chǎn)業(yè)加速向成本更低的地方轉(zhuǎn)移，而低價商品的回流將造成類似“輸入型通縮”的效果，即因國外商品或生產(chǎn)要素價格下降引起國內(nèi)物價低迷的現(xiàn)象。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)技術的崛起壓縮了供應鏈的中間環(huán)節(jié)，進一步降低了商品價格。據(jù)歐大銀行2015年的一份報告顯示，近十年來電商每年對通脹率的影響都達到-0.1%，對歐元區(qū)本就低迷的通脹率有著明顯的削弱作用。據(jù)美國統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，電信服務商Verizon提供無限量流量套餐的決定，足足拉低了美國0.2個百分點的6月核心通脹率，看似是一次性的偶然因素，但背后與通信技術的發(fā)展密不可分。

　　再次，兼職熱潮的興起加重了勞動力市場的松弛程度，導致薪資增速低迷。根據(jù)菲利普斯曲線，通脹和失業(yè)率有一定的替代關系，而近年來各國失業(yè)率的下降并未在薪資增速上得到映證，其中一個原因是就業(yè)市場并不像失業(yè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)得那么強勁。2008年資金危機以來兼職熱潮的興起給了雇主更大的靈活性，大多數(shù)公司正在增加更多的兼職崗位，招聘更多臨時工，而不是把額外的工作交給目前的員工。據(jù)歐大銀行2017年5月發(fā)布的一份研究報告，資金危機以來，兼職和臨時工的就業(yè)人數(shù)增長了近400萬，而總就業(yè)人數(shù)并未出現(xiàn)增長趨勢。兼職、臨時工的工作時長、強度往往低于其就業(yè)意愿，工資也遠低于正式員工，因此屬于勞動力閑置，其存在雖然未被納入正規(guī)失業(yè)率統(tǒng)計，但仍加重了勞動力市場的松弛程度，成為舒緩薪資上漲的潛在因素。兼職熱潮的興起使得正規(guī)失業(yè)率存在一定“失真”，僅僅從正規(guī)失業(yè)率下降并不必然推出勞動力閑置狀況的改善，因此薪資和通脹上行動力有限。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策“穩(wěn)”字當頭，“租售同權(quán)”政策意圖明顯。回顧近期房地產(chǎn)市場調(diào)控方向，7月24日政治局會議指出“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制”。住建部等多部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市首批試點。有關負責人還表示，將通過立法，明確租賃當事人的權(quán)利義務，保障當事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。而廣州市已經(jīng)印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，明確提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益”的“租售同權(quán)”方案。此前，上海市也初次以“招拍掛”的方式出讓兩塊租賃住房用地，住建部《通知》也提出，在土地政策上，鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。我們認為，“租售同權(quán)”等政策出臺均是希望通過發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場，解決房地產(chǎn)市場需求供給問題，來限制投機炒房，體現(xiàn)了相關部門穩(wěn)定房價的決心。隨著住房體制改變的政策逐步推進，未來房屋回歸“居住屬性”，房價或不再重復過去數(shù)輪投機性快速上漲及市場階段性過熱的規(guī)律。

　　在政策及資金壓力之下，房地產(chǎn)投入資金難以持續(xù)“韌性”超預期，對鋼材、水泥需求的支撐也難以長期持續(xù)。前半年的房地產(chǎn)市場的新開工面積較去年同期出現(xiàn)了大幅度的下降，6月份雖然有所回升，但5.8%的水平依舊不能和2016年同日而語。較低的開工率將較終將傳導到建材市場，雖然地產(chǎn)市場仍在增長，但是該增長對水泥需求拉動的動力明顯不足。而鋼材市場方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設是直接關系未來房地產(chǎn)市場對鋼材拉動的主要指標，目前房地產(chǎn)市場拉動鋼材需求總量的30%左右，也就是說未來單就房地產(chǎn)來講，在未來22-40個月的房地產(chǎn)的開發(fā)建設周期中，對鋼材需求的強度不會有太大提升。因此生產(chǎn)者售價趨勢中原材料工業(yè)價格當月同比增速從2017年2月以來已經(jīng)保持了5個月放緩，預計未來可能依舊有可能保持低迷。