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【中玻網(wǎng)】2017年一季度,在因城施策的導(dǎo)向下,各地相關(guān)部門積較深化房地產(chǎn)政策調(diào)控。3月起,多城市樓市政策調(diào)整密集出臺(tái),積較穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。本輪調(diào)控表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性,更加重視利用資金方式深化城市協(xié)同,促進(jìn)市場(chǎng)參與各方回歸理性。
從具體的市場(chǎng)表現(xiàn)看,一季度要點(diǎn)城市新房市場(chǎng)成交量同比小幅下降,其中三四線城市整體銷售表現(xiàn)穩(wěn)步向好,受益于去庫存政策累積效應(yīng)及熱點(diǎn)城市外溢影響,部分三四線城市及旅游城市市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。與此同時(shí),一二線熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)在嚴(yán)格調(diào)控下表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn),部分需求轉(zhuǎn)至二手房市場(chǎng),二手房市場(chǎng)熱度升高。
住宅用地市場(chǎng)供需同步上升。熱點(diǎn)城市地方相關(guān)部門積較推地,企業(yè)拿地意愿也較高,各類城市住宅用地成交規(guī)模均保持增長,住宅用地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率繼續(xù)提升。其中部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的一半。
展望未來,在調(diào)控政策積較深化的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩(wěn)步回歸理性。特別是近期政策密集出臺(tái)后,市場(chǎng)成交有望繼續(xù)回落,價(jià)格也將趨穩(wěn)。從不同城市看,部分熱點(diǎn)城市短期供應(yīng)不足,且政策力度非常大,成交繼續(xù)面臨下行壓力;而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)。
一、政策環(huán)境:政策調(diào)控逐步深化、區(qū)域聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng),積較穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期
2017年3月5日在第十二屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上國務(wù)院總理李克強(qiáng)作相關(guān)部門工作報(bào)告,提出“堅(jiān)持住房的居住屬性,落實(shí)地方相關(guān)部門主體責(zé)任。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控,房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為,遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過快上漲。”
樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)、區(qū)域聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)。2016年9月底至今,共計(jì)40余個(gè)地級(jí)以上城市和部分縣市出臺(tái)調(diào)控收緊政策,其中此輪有30余城(縣市)出臺(tái)政策,包括15個(gè)地級(jí)以上城市和2個(gè)縣市調(diào)控升級(jí)?傮w來看,本輪政策以中心城市為單位,周邊三四線城市聯(lián)動(dòng)收緊。在后續(xù)政策的影響下,由于不同城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展的周期、城市之間緊密度存在差異,面對(duì)調(diào)控政策的表現(xiàn)也不盡相同。
京津冀城市群:中心城市政策強(qiáng)化,周邊三四線城市政策同步跟進(jìn),市場(chǎng)將在政策集中收緊趨勢(shì)下更快回歸理性。北京調(diào)控進(jìn)一步升級(jí),限購方面非京籍納稅年限調(diào)整為連續(xù)60個(gè)月,同時(shí)將商住納入限購范圍,在建在售商辦類項(xiàng)目不得銷售給個(gè)人,已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí),可出售給個(gè)人,但需符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社;騻(gè)人稅條件,商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的購房貸款;信貸方面,不但認(rèn)房又認(rèn)貸,并將離婚一年以內(nèi)的購房者也視作二套房需求,首付比例也上調(diào)為購買普通自住房不低于60%,購買非普通自住房不低于80%。北京出臺(tái)調(diào)控政策后,環(huán)京周邊縣市也集中出臺(tái)調(diào)控措施,廊坊、張家口崇禮限購升級(jí),保定市區(qū)、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、青島等地開啟限購限貸。此次調(diào)控的聯(lián)動(dòng)更好地契合了市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn),將有效舒緩?fù)度胭Y金投機(jī)需求,也將促使京津冀區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更快回歸理性。
長三角城市群:中心城市需求外溢,周邊三四線城市政策分段強(qiáng)化,市場(chǎng)平穩(wěn)效果顯現(xiàn)。隨著需求向中心城市周邊轉(zhuǎn)移,中心城市南京、杭州等進(jìn)一步升級(jí)限購政策,南京將限購擴(kuò)至六合、溧水、高淳,杭州提高非本市戶籍家庭社;騻(gè)稅繳納年限,繼續(xù)鞏固之前的調(diào)控效果,而周邊滁州、鎮(zhèn)江、嘉興、句容、嘉善等三四線城市則分階段開始限購限貸。三四線城市成為了長三角調(diào)控的要點(diǎn),短期內(nèi)三四線城市投入資金投機(jī)現(xiàn)象將明顯減少。
珠三角城市群及周邊:廣州及周邊城市調(diào)控繼續(xù)升級(jí),海西雙核同步限制二次供應(yīng)。廣州全市限購,并將社保及納稅期限提至5年,同時(shí)認(rèn)房又認(rèn)貸,對(duì)商住限購,提高購房轉(zhuǎn)讓門檻,廣州周邊佛山限購加碼,中山也加入限購行列。海西城市群雙核廈門、福州則繼續(xù)對(duì)上一輪政策強(qiáng)化并有所創(chuàng)新,在嚴(yán)格限購限貸的同時(shí),還對(duì)新購住房再轉(zhuǎn)讓設(shè)置條件,要求取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易,明顯舒緩了投機(jī)性需求。
中西部地區(qū):收緊城市數(shù)量較少且零散分布,中心城市調(diào)控效果將迅速顯現(xiàn)。中西部地區(qū)主要表現(xiàn)為城市群中心城市的逐層收緊,長沙、贛州新出臺(tái)限購限貸政策,南昌、成都等城市則進(jìn)一步強(qiáng)化升級(jí),且針對(duì)不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊,政策都體現(xiàn)出了差異性。在中西部分區(qū)施策的背景下,中心城市主城區(qū)內(nèi)投入資金投機(jī)性需求將逐步回歸理性,城市內(nèi)部庫存壓力非常大的板塊也將有效承擔(dān)部分需求,引導(dǎo)人口合理分布。同時(shí)中心城市郊區(qū)縣以及周邊部分三四線城市仍將繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)民工市民化進(jìn)程,結(jié)合自身?xiàng)l件,就近就地積較吸納進(jìn)城農(nóng)民工。
這一輪的調(diào)控政策呈現(xiàn)新的變化,表現(xiàn)為中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控,聯(lián)動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)。至此,本輪政策的特點(diǎn)也越來越明朗,城市群“調(diào)控場(chǎng)”已然形成,片區(qū)聯(lián)動(dòng)施策下限購限貸逐步形成相互作用,同時(shí)更加重視利用資金方式深化片區(qū)內(nèi)的影響,深化城市協(xié)同,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)市場(chǎng)參與各方回歸理性。除限購限貸外,認(rèn)房又認(rèn)貸將成為各城市調(diào)控普遍標(biāo)準(zhǔn),北京對(duì)于商住的嚴(yán)控、廈門福州對(duì)于購房再交易的限制政策也將被更多城市效仿,目前廣州已經(jīng)對(duì)商住進(jìn)行限購,同時(shí)廣州、青島也已向廈門福州看齊,限制購房再交易。未來在政策干預(yù)和市場(chǎng)力量的共同作用下,一線城市有望得到整體降溫,二線熱點(diǎn)城市在調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)后部分非理性需求將加速離場(chǎng),三四線城市則將在去庫存和控風(fēng)險(xiǎn)的博弈中繼續(xù)分化。
二、市場(chǎng)表現(xiàn):要點(diǎn)城市新房成交小幅回落,三四線城市表現(xiàn)突出
成交量同比下降,但仍處歷史同期相對(duì)高位。去年國慶節(jié)前后,全國多城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策,市場(chǎng)環(huán)境整體趨緊,四季度成交量開始出現(xiàn)回落。2017年,一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí),成交繼續(xù)回落。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),2017年一季度,50個(gè)代表城市商品住宅市場(chǎng)月均成交量在2650萬平方米左右,同比下降約15%,但從歷史成交數(shù)據(jù)來看,仍處于相對(duì)高位。
不同級(jí)別城市來看,一線城市供應(yīng)有限、受調(diào)控影響也非常大,成交量同比降幅在各線城市中較為突出。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),一線城市一季度商品住宅成交面積同比下降約四成,除廣州保持小幅增長外,其余城市同比均下降。二線熱點(diǎn)調(diào)控城市成交量顯著下降,但旅游型城市成交增長明顯,城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調(diào)控政策影響普遍回落,其余三線城市成交量表現(xiàn)穩(wěn)定增長。
百城住宅價(jià)格累計(jì)漲幅持續(xù)收窄。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2016年多城密集出臺(tái)調(diào)控政策后,10月起價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。進(jìn)入2017年,百城價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄,一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個(gè)百分點(diǎn)。
2017年一季度,各級(jí)城市住宅價(jià)格漲幅分化,一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄程度非常大,三線代表城市住宅價(jià)格明顯提升。今年以來,熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼,新房市場(chǎng)價(jià)格漲幅趨緩。其中一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄較為顯著,一季度累計(jì)上漲0.80%,較去年四季度收窄1.30個(gè)百分點(diǎn);二線代表城市累計(jì)上漲2.19%,較去年四季度收窄0.70個(gè)百分點(diǎn)。一季度三線代表城市累計(jì)上漲2.57%,在各線城市中漲幅較為突出。
熱點(diǎn)城市二手房成交熱度較高。一季度深圳、蘇州新房成交量同比降幅高達(dá)七成以上,南京、上海降幅也超六成,熱點(diǎn)城市受調(diào)控政策影響,新房成交量降幅顯著。與此相對(duì),3月部分熱點(diǎn)城市二手住宅成交回升,北京3月前四周周均成交套數(shù)保持了較高水平,杭州3月前四周周均成交套數(shù)為去年同期的兩倍以上。同時(shí),熱點(diǎn)城市中除重慶二手住宅價(jià)格漲幅略低于新建住宅外,其余城市二手住宅價(jià)格均有顯著上漲。
旅游特色城市及核心城市輻射的三線城市在一季度受到非常大關(guān)注。?凇⑶鄭u、三亞等臨海旅游型城市及揚(yáng)州等特色小鎮(zhèn)城市一季度市場(chǎng)保持了一定熱度,成交量同比均大幅增長。而中山、鎮(zhèn)江、肇慶、廊坊等三線城市地處核心城市輻射范圍內(nèi),因核心城市限購限貸政策嚴(yán)苛,相對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引核心外溢需求進(jìn)一步向外擴(kuò)散,其中鎮(zhèn)江、肇慶一季度成交量同比增幅均在六成左右,而中山、廊坊等地房?jī)r(jià)漲幅也較明顯。徐州、汕頭等地因具備區(qū)域內(nèi)相對(duì)優(yōu)勢(shì),城市基本面向好,吸引需求集聚,推動(dòng)商品住宅市場(chǎng)升溫,其中汕頭一季度成交面積同比大增170.4%。
整體來看,受去年同期高基數(shù)及政策調(diào)控影響,一季度新房成交量同比小幅下調(diào),價(jià)格累計(jì)漲幅持續(xù)收窄。具體來看,一二線熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格漲幅明顯收窄,成交量同比降幅顯著,但二手房市場(chǎng)價(jià)格漲幅明顯高于新房。同時(shí),因去庫存政策效應(yīng)及核心城市外溢影響,部分三四線城市量?jī)r(jià)保持了穩(wěn)步增長,市場(chǎng)趨勢(shì)向好。在調(diào)控持續(xù)收緊下,預(yù)計(jì)未來一二線城市成交仍難見起色,價(jià)格整體將趨平穩(wěn),而三四線城市市場(chǎng)有望延續(xù)良好勢(shì)頭。
三、土地市場(chǎng):宅地供求穩(wěn)步增長,一二線及周邊城市受關(guān)注
2017年以來,地方相關(guān)部門加大推地力度,特別是1-2月,住宅和商辦用地推出量均明顯增加。
從住宅用地的推出量來看,一二線城市推地加速。一二線城市受市場(chǎng)供應(yīng)不足影響,住宅用地推出量大增,尤其是一線城市,今年一季度共推出508萬平方米,為近兩年同期較高水平,同比大幅增長98.0%,其中北京推出148萬平方米,同比增長約2倍,環(huán)比增長50%;上海推出177萬平方米,同比增長超八成。因多數(shù)三四線城市庫存量仍非常大,當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門放緩?fù)频毓?jié)奏,今年一季度三四線城市共推出9134萬平方米,為2010年以來季度較低水平,同比連續(xù)第12個(gè)季度下降,降幅為1.9%。
各線城市住宅用地成交量均增長,部分城市成交體量非常大。2017年一季度,全國300個(gè)城市住宅用地共成交1.4億平方米,同比增長13.0%;各線城市成交量均增長,其中二線城市同比增長19.0%,增幅非常大。從一季度住宅用地成交面積TOP20來看,鄭州、徐州、武漢成交面積已超過750萬平方米,位居前三;另有西安、重慶等城市成交超400萬平方米。與去年全年成交量相比,惠州、徐州今年一季度成交面積已超去年的70%,鎮(zhèn)江、阜陽占比亦在50%以上,部分三四線城市土地成交量偏大,需適度注意供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。
土地市場(chǎng)熱度仍然較高,成交樓面均價(jià)呈上行態(tài)勢(shì)。2017年一季度,全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2099元/平方米,較去年四季度上漲8.3%,同比上漲49.0%。其中,住宅用地成交樓面均價(jià)3412元/平方米,較上一季度微幅上漲0.7%,同比上漲44.1%。
熱點(diǎn)一二線及其周邊三四線城市土地市場(chǎng)關(guān)注度高。今年一季度一線城市住宅用地成交樓面均價(jià)環(huán)比漲幅在各線城市中非常大;三四線城市樓面均價(jià)1878元/平方米,環(huán)比上漲8.8%,同比上漲49.7%。另外,從住宅用地出讓金來看,今年一季度,武漢、合肥、南京等城市出讓金已超過200億元,明顯超過一線各城市。三四線城市出讓金靠前5中,多數(shù)城市位于長三角、珠三角等大城市群內(nèi),其中徐州、佛山兩地住宅用地出讓金超100億元,阜陽、揚(yáng)州、漳州也在50億元以上,這部分城市受城市群核心城市需求外溢帶動(dòng),土地市場(chǎng)獲得非常大關(guān)注。
2017年一季度,地方相關(guān)部門加大推地力度,特別是熱點(diǎn)一二線城市為緩解緊張的供不應(yīng)求矛盾,住宅用地推地力度非常大,其中一線城市推地量幾乎翻倍增長。隨著推地量的增加、企業(yè)補(bǔ)倉意愿的提高,住宅用地成交量?jī)r(jià)呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì),但部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的半數(shù),在地價(jià)高漲的背景下,未來存在新一輪庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)。
四、趨勢(shì)預(yù)判:政策引導(dǎo)回歸理性,銷售增速將回落,價(jià)格保持平穩(wěn)
1.企業(yè)銷售目標(biāo)穩(wěn)升,城市圈布局深化
2017年房企銷售目標(biāo)穩(wěn)中走高,多以深耕現(xiàn)有城市為主,并聚焦城市經(jīng)濟(jì)圈。截至3月,超過10家品牌房企公布了2017年銷售目標(biāo),部分房企的銷售目標(biāo)較2016年增長超30%。千億房企數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)大,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。計(jì)劃拿地方面,部分品牌企業(yè)拿地金額預(yù)期攀升,明顯高于去年及近四年來均值,城市布局多以鞏固現(xiàn)有城市為主,同時(shí)聚焦長三角、環(huán)渤海、珠三角等城市群發(fā)展。
熱點(diǎn)城市“存貨”不足,企業(yè)積較拿地。2016年以來在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積大幅增長的背景下,企業(yè)現(xiàn)有存量減少,特別是熱點(diǎn)城市,存量明顯不足,企業(yè)拿地補(bǔ)倉意愿高。今年一季度,20家品牌房企累計(jì)拿地4022萬平方米(按規(guī)劃建筑面積計(jì)算)同比增長39.7%;累計(jì)拿地金額為2452億元,同比增長113.0%。從拿地結(jié)構(gòu)來看,品牌房企一二線城市拿地占比超7成,其中二線城市拿地占比52%。
整體來看,多數(shù)企業(yè)對(duì)2017年業(yè)績(jī)預(yù)期較好,且一季度業(yè)績(jī)大幅提升。在政策引導(dǎo)下,多數(shù)城市土地推出量明顯增加,房企拿地積較,深化布局城市圈。但值得注意的是,地價(jià)走高、政策調(diào)控等因素將對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生一定影響,企業(yè)應(yīng)警惕運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。合理控制拿地節(jié)奏,正確把握獲取地塊的時(shí)機(jī)和方式至關(guān)重要。
2.政策影響下二季度銷售增速有望回落,價(jià)格將保持平穩(wěn)
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中承壓,貨幣政策穩(wěn)健中性,但不排除針對(duì)房地產(chǎn)收縮信貸的可能性。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看,制造業(yè)信心回升,工業(yè)企業(yè)利潤總額持續(xù)提升,民間投入資金增速有所回升,但內(nèi)外需求動(dòng)力不足,去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿等問題仍然突出,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍面臨一定壓力。預(yù)計(jì)今年我國貨幣政策仍將以穩(wěn)為主,兩會(huì)也將2017年貨幣政策導(dǎo)向定調(diào)為“穩(wěn)健中性”,為經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)造穩(wěn)定的貨幣環(huán)境,相對(duì)而言,房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境將面臨收緊壓力。
今年1-2月,全國商品房銷售面積同比增長25.1%,預(yù)計(jì)二季度成交增速將回落,價(jià)格將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),全年將呈現(xiàn)“成交回落,價(jià)格小幅下跌”的特點(diǎn)。一方面,政策調(diào)控不僅舒緩了部分非理性需求,也將對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)揮作用。去年930以來,整體市場(chǎng)的同比增速開始出現(xiàn)回落,我們認(rèn)為今年初的市場(chǎng)走勢(shì)并不會(huì)改變市場(chǎng)大格局,隨著政策的不斷加碼,市場(chǎng)量?jī)r(jià)將出現(xiàn)回調(diào),但價(jià)格的市場(chǎng)反應(yīng)將滯后于量。另一方面,全部及國內(nèi)寬松貨幣環(huán)境不再,隨著大銀行在公開市場(chǎng)提升利率及不斷加強(qiáng)資金監(jiān)管,房地產(chǎn)信貸環(huán)境也將更為趨緊,從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生影響。
具體來看,熱點(diǎn)城市成交將顯著回落,價(jià)格將承壓。歷次政策調(diào)控過程中,熱點(diǎn)城市對(duì)于調(diào)控的反應(yīng)較為明顯。今年以來,熱點(diǎn)城市限購限貸政策不斷加碼,限制了部分需求入市。其中,信貸政策的不斷升級(jí),對(duì)于改善型需求、投入資金性需求等將產(chǎn)生非常大影響,成交持續(xù)回落。三四線城市將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì),但不同城市仍分化。核心城市周邊的強(qiáng)輻射城市短期內(nèi)市場(chǎng)成交量將受到調(diào)控舒緩。具備產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市成交量?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。對(duì)于庫存較高的三四線城市,始終堅(jiān)持去庫存政策,需求將平穩(wěn)釋放。
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