【中玻網(wǎng)】3月26日晚間，北京商住房一體限購(gòu)的消息終于落地，這已是10天內(nèi)北京第9次收緊樓市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)，已有近30城出臺(tái)調(diào)控措施，以平均每天一城的速度在擴(kuò)圍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪“加強(qiáng)版”的限購(gòu)限貸政策，意在給市場(chǎng)釋放明確信號(hào)。根據(jù)以往調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)在3個(gè)月到半年的周期內(nèi)會(huì)明顯降溫，更加理性。

　　多地樓市調(diào)控加碼

　　自“3·17”北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”樓市調(diào)控升級(jí)后，多個(gè)部門(mén)又密集出臺(tái)了一系列“組合拳”。26日晚，北京出臺(tái)重磅政策，要求“商改住”限購(gòu)，在建在售“商辦”不得賣(mài)個(gè)人。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將舒緩小樓市場(chǎng)的成交，舒緩程度超過(guò)了住宅限購(gòu)升級(jí)的影響。同日，北京市教委發(fā)布消息稱(chēng)，2017年將啟動(dòng)在郊區(qū)新建10所優(yōu)異校，6個(gè)城區(qū)新增25所優(yōu)異校，幫扶15所郊區(qū)校。同時(shí)，北京更多小學(xué)學(xué)位將搖號(hào)確定。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為北京這輪房?jī)r(jià)上漲的牛鼻子——學(xué)區(qū)房市場(chǎng)降溫。

　　事實(shí)上，今年全國(guó)“兩會(huì)”前期已有部分城市繼續(xù)加大調(diào)控力度，如杭州限購(gòu)進(jìn)一步收緊，北京周邊涿州市、淶水縣及福州下轄連江縣加入限購(gòu)行列。而除了上述一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，3月份以來(lái)，已經(jīng)有南昌、三亞、贛州、南京、青島等城市也出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)實(shí)施或者升級(jí)限購(gòu)措施的城市總共將近30個(gè)，甚至連重要貧困縣安徽臨泉縣都開(kāi)始限價(jià)了。

　　中原地產(chǎn)重要地位分析師張大偉認(rèn)為，從全國(guó)趨勢(shì)看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比“9·30”執(zhí)行力度更嚴(yán)，特別是北京為代表的一線(xiàn)城市，再次一體收緊，而且持續(xù)“打補(bǔ)丁”，信貸一體收緊，預(yù)期在改善需求被舒緩后，包括北京、成都、廈門(mén)這些城市有望再次進(jìn)入低迷調(diào)整期，成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)，也很可能在二季度出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。

　　相關(guān)部門(mén)調(diào)控決心大

　　多地加碼樓市限購(gòu)限貸政策背后，是房?jī)r(jià)上漲的熱潮正從一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市向更多二三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市擴(kuò)散，全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲幅也在1月初次收窄后再次回升。房?jī)r(jià)下降的城市減少，上漲的城市突然增多，成為本輪調(diào)控的背后邏輯。

　　3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出臺(tái)了2月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與1月份相比，70個(gè)城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市12個(gè)，持平的城市2個(gè)，漲幅在0.5％及以?xún)?nèi)的城市37個(gè)，漲幅在0.5％以上的城市19個(gè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2月份一二三線(xiàn)城市新建商品住宅售價(jià)趨勢(shì)同比增幅分別為21.5％、13.1％和7.0％。相比去年1月份24.5％、13.5％和6.7％的數(shù)值而言，一二線(xiàn)城市有所收窄，而三線(xiàn)城市則有所擴(kuò)大。

　　值得注意的是，近期高層也屢屢在公開(kāi)場(chǎng)合就房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題表態(tài)，明確表示要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，分類(lèi)指導(dǎo)，因城施策，要點(diǎn)消化三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)的過(guò)量庫(kù)存。

　　“這會(huì)成為是新一輪調(diào)控的啟幕�！庇薪�(jīng)驗(yàn)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，去年四季度開(kāi)始的政策調(diào)控，效力在逐漸釋放。從目前城市數(shù)據(jù)看，熱點(diǎn)城市逐漸降溫，但其他城市房?jī)r(jià)上漲幅度相對(duì)偏大。這也使得此類(lèi)城市近期會(huì)頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，進(jìn)而有利于引導(dǎo)市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　“市場(chǎng)不應(yīng)低估抑泡沫調(diào)控的決心。從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，保持合理的價(jià)格彈性是首要任務(wù)。不論是一二線(xiàn)還是三四線(xiàn)城市，凡是出現(xiàn)脫離居住需求、房?jī)r(jià)漲勢(shì)較猛的過(guò)火情況都可能招致調(diào)控措施迅速跟進(jìn)�！苯煌ㄣy行高等分析師夏丹表示。

　　過(guò)熱勢(shì)頭或被舒緩

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周一線(xiàn)城市新建商品住宅成交量環(huán)比下降2.2％，同比下降44.5％。北京在“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離”政策之下，上周新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10.4％，同比下降49.7％。

　　“由于北京市場(chǎng)已進(jìn)入存量房階段，相當(dāng)比例的交易是連環(huán)單，對(duì)換房業(yè)主壓力非常大�！狈刻煜驴毓筛笨偛盟局钦J(rèn)為，隨著樓市新政出臺(tái)，高總價(jià)和高單價(jià)瘋狂炒作的房源，尤其是2000萬(wàn)元以上高總價(jià)學(xué)區(qū)房、遠(yuǎn)郊別墅等房源，價(jià)格將回落。

　　受多地政策收緊影響，3月樓市新建商品住宅整體成交量同比、環(huán)比再度回落。其中一、二線(xiàn)城市同比均有不同程度下降，部分三線(xiàn)城市環(huán)比增幅收窄。

　　對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)，中信經(jīng)濟(jì)權(quán)益憑證分析師陳聰預(yù)計(jì)，雖然個(gè)別城市政策異常嚴(yán)厲，但大多數(shù)二線(xiàn)城市對(duì)按揭貸款的限制仍然有限，三、四線(xiàn)城市仍然積較鼓勵(lì)去庫(kù)存。

　　“房?jī)r(jià)走勢(shì)大概率是回穩(wěn)，總體漲幅下降�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，不排除個(gè)別城市個(gè)別時(shí)間段價(jià)格下降。