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中國(guó)部分樓市泡沫正被擠壓 房?jī)r(jià)收入比回落

來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 2015/8/18 10:46:09

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中玻網(wǎng)】“房?jī)r(jià)收入比”是指“房屋總價(jià)”與“居民家庭年收入”的比值。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平,直接反映出房?jī)r(jià)水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。
  
  近期,關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖之聲不斷。的確,從數(shù)據(jù)上看,今年上半年,全國(guó)商品房成交面積同比增長(zhǎng)3.9%,這是自2014年初開始連跌一年多之后,初次轉(zhuǎn)為上漲。今年上半年,全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)5.9%,創(chuàng)2014年以來(lái)的新高。一線城市房?jī)r(jià)漲幅尤其明顯。從這些數(shù)據(jù)上來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已經(jīng)結(jié)束下行了。
  
  不過(guò),根據(jù)上半年22個(gè)重要省(市、自治區(qū))及27個(gè)大中城市的商品房銷售價(jià)格及人均可支配收入測(cè)算后發(fā)現(xiàn),從全國(guó)重要省市上半年房?jī)r(jià)收入比排行來(lái)看,雖然全國(guó)房?jī)r(jià)收入比為7.16,處于6~7的合理區(qū)間,但不同地區(qū)房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)卻有了明顯分化。
  
  榜單顯示,上海、北京、深圳等一線城市上半年房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)走高,其中上海房?jī)r(jià)收入比高達(dá)19.09,北京18.42,深圳根據(jù)測(cè)算更高,19.9以上;二線城市中,福州、廈、溫州、太原、天津上半年房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)10。
  
  不過(guò),部分城市如長(zhǎng)沙、常州、無(wú)錫、泉州、寧波、杭州等受樓市下行影響,房?jī)r(jià)跌幅非常大,房?jī)r(jià)收入比也在持續(xù)走低。反映出這些地區(qū)樓市下行的壓力依舊未減。
  
  深圳、上海、北京購(gòu)百平方米房需近20年收入
  
  盡房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)大部分國(guó)家通用的指標(biāo),但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。不過(guò)一般而言,在發(fā)達(dá)國(guó)家如果房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就可以視為泡沫區(qū)。
  
  而根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況,一般認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)收入比保持在6~7之間屬于合理區(qū)間。
  
  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松專門做了房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算,用100平方米住房的總價(jià)和戶均可支配收入相比。1998年至2014年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比的均值是8.9倍,較高是1998年10.8倍,較低是2014年的7.2倍。
  
  中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者同樣根據(jù)100平方米住房總價(jià)除以家庭年均可支配收入計(jì)算得出,2015年上半年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.16,相比2014年7.2倍的房?jī)r(jià)收入比稍有回落。這主要是受2014年樓市降溫導(dǎo)致房?jī)r(jià)增幅大幅收窄,同時(shí)收入增幅遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)增幅的影響。
  
  不過(guò),這并不意味著我國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)收入比均是合理的。目前,一線城市房?jī)r(jià)收入比顯然仍在走高,且泡沫膨脹得越發(fā)嚴(yán)重。
  
  在已公布上半年人均可支配收入的27個(gè)省(市)中,上海市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高,達(dá)到了26664元;北京市排第二,為26171元;浙江省位列第三,為22640元,這三地也是目前全國(guó)僅有的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入打破2萬(wàn)元大關(guān)的省(市)。
  
  在高房?jī)r(jià)面前,一線城市的所謂高收入顯得底氣不足。
  
  在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)27個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比中,深圳以19.9的房?jī)r(jià)收入比高居重要地位。這也意味著在深圳,如果購(gòu)買一套100平方米的普通商品住房,一個(gè)家庭要不吃不喝、攢下20年才能攢夠錢。
  
  房?jī)r(jià)收入比排在深圳之后依次是上海、北京、福州、廈門、溫州、太原、天津,這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)了10。
  
  其中,福州的房?jī)r(jià)收入比上漲很快,今年上半年這一數(shù)值為12.93,且排名已超過(guò)廈門。自去年以來(lái),福州不斷出臺(tái)房地產(chǎn)利好政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。
  
  溫州等“泡沫”城市房?jī)r(jià)收入比已大幅回落
  
  房?jī)r(jià)收入比通常是全部通行的考量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)是否存在房地產(chǎn)泡沫的重要數(shù)據(jù)。
  
  在人口和資金持續(xù)流入的一線城市,以及二線核心城市,市場(chǎng)仍有源源不斷的剛需支撐,這些城市的房?jī)r(jià)收入比仍然高企不下,同樣,這也意味著這些城市的樓市泡沫正在不斷膨脹。但在人口持續(xù)流出,且嚴(yán)重供過(guò)于求的三四線城市,樓市則持續(xù)萎靡。
  
  實(shí)際上,這幾年來(lái),中國(guó)部分城市的房地產(chǎn)泡沫已在被積壓,這也反映在房?jī)r(jià)收入比當(dāng)中。
  
  如曾經(jīng)投機(jī)水分過(guò)高、房?jī)r(jià)大起大落的溫州市,2000年其房?jī)r(jià)收入比為5.87,到2009年這一數(shù)值飆升至17。2011年受銀根緊縮和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑影響,溫州的房?jī)r(jià)又一路重挫。2015年上半年溫州房?jī)r(jià)收入比回落到12.62。雖然這一數(shù)值仍然遠(yuǎn)高合理區(qū)間范圍,但是已經(jīng)處于下降的通道中。
  
  在浙江省諸城市中,溫州、杭州、寧波房?jī)r(jià)收入比均有所改善。其中,杭州城鎮(zhèn)居民上半年人均可支配收入高達(dá)26811元,超過(guò)北京、上海城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,但在上半年23個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排名中,卻排在第9位。
  
  在江蘇省,除南京市場(chǎng)自今年3月以來(lái)商品房?jī)r(jià)格連續(xù)4個(gè)月上漲外,其余城市如無(wú)錫、常州、蘇州、南通等地房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)均不好,商品房庫(kù)存量大,供大于求。
  
  與溫州等此前存在房?jī)r(jià)“泡沫”的城市情況相似,一直被高庫(kù)存困擾的長(zhǎng)沙也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)比的回落。今年上半年,長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比為5.81。從1月的6370元/平方米到6月的6364元/平方米,長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)呈下滑趨勢(shì)。今年6月長(zhǎng)沙商品房新房均價(jià)與2012年6月長(zhǎng)沙新房均價(jià)相同。
  
  而在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的22個(gè)省(市、自治區(qū))上半年房?jī)r(jià)收入比排行榜中,海南省以12.93的房?jī)r(jià)收入比成為僅次于上海、北京之后房?jī)r(jià)收入比較高省份。海南省之所以成為“房奴”較苦的省份,與省內(nèi)三亞、?诘瘸鞘型獠嘿(gòu)房投入資金比例高、房?jī)r(jià)存在“泡沫”息息相關(guān)。
  
  在鄧郁松看來(lái),房?jī)r(jià)收入比一旦超過(guò)多年均值,一定意味著支付能力超過(guò)了正常的收入所能支撐的水平,“這就是泡沫”。

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