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2015樓市步入新常態(tài) 地方將推出救市政策

來源:經(jīng)濟參考報 2015/1/7 8:57:46

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中玻網(wǎng)】2014年末,一直處于頹勢的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一陣躁動:CREIS中指較新數(shù)據(jù)顯示,2014年12月主要城市成交面積迎來新高,環(huán)比增長21.22%,同比2013年也增長9.79%。這一爆發(fā)性增長,被外界認為本輪房地產(chǎn)行業(yè)調整筑底結束。但也有業(yè)內人士指出,此次上升只是因部分特殊原因造成,并不能看做完成筑底。
  
  不筑底是否完成,2015年將在2014年樓市大轉折之后,進入一個相對平靜的新常態(tài),在這種新常態(tài)之下,行政性管制政策將一體退出、地方救市政策也將續(xù)演松綁的故事,房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年,市場也將在一體分化中進入中速增長。同時,二三線城市房地產(chǎn)市場風險將明顯上升。
  
  政策恢復常態(tài)忙松綁
  
  2014年,房地產(chǎn)政策一改過去限購、限貸、限價等一體束縛,回歸市場主要常態(tài)。截至目前,僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外,其余一體解除。值得注意的是,去年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)工作會更加確定了政策“空擋”,初次在2015年要點工作中,也是8年來初次未提“房地產(chǎn)調控”、“限購”兩個牽動行業(yè)命運的關鍵詞,意味著2015年中點層面不會對樓市進行大力度調控。
  
  但值得注意的是,“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產(chǎn)硬著陸的背景下,地方相關部將加速推出更多的救市政策。
  
  中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,“一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調控政策的主方向向支持住房消費轉變,仍在堅守限購的五個城市有望一體放開。中點和地方也有望繼續(xù)推出救市政策。”
  
  的確,在2014較后一天,北京就發(fā)布從2015年1月1日起,北京住房公積金實行新政,購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米(含)以下的首套自住住房,貸款較高額度上調至120萬元。這意味著,基準利率下,與商貸相比,公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。
  
  業(yè)內人士認為,這是一線城市較早的明顯救市政策,也更為一線松綁行政性限制政策開了口子。
  
  事實上,中點在市場繼續(xù)下探的背景下,早已開始有了動作。2014年9月30日大銀行發(fā)布《關于進一步做好住房資金服務工作的通知》,扶植購房剛性需求,首套認定實行“認貸不認房”,不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定,二套房購買家庭只要還清首套貸款,再次貸款也將按照首套房。10月9月,住建部、財政部、大銀行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》,要求各地放松公積金貸款條件,今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款,公積金將實現(xiàn)異地互認。2014年10月29日國務院再次強調促進住房消費,放松公積金支付房租條件。11月21日,中國人民銀行宣布,自22日起,下調資金機構金額貸款和存款基準利率。資金機構金額貸款和存款基準利率下調0.4個百分點至5.6%,一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。
  
  與此同時,地方也采用補貼、減稅、落戶等政策救市。
  
  原華遠地產(chǎn)任志強[微博]認為,地方相關部門財政在短時間內難以擺脫對房地產(chǎn)的依賴,降息、降準等資金政策再次放松指日可待。例如,鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游,家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游,相關40個行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢。“投入資金在GDP之中所占的比重仍然是非常大的,大概占到48%,但房地產(chǎn)的下滑,大約影響了GDP至少0.3個百分點。”
  
  房企抓緊去庫存轉型求生機
  
  CRIC研究中心較新數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,A股139家房企存貨達2.23萬億元,環(huán)比上升5%。其中,4家大房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括:大名城漲128%至26.36個月,蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月,深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。
  
  與此同時,中金公司近期研究報告顯示,目前很多房企的土地儲備規(guī)模非常大。例如,萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米,保利為7660萬平方米,恒大為15100萬平方米。
  
  住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹認為,目前房產(chǎn)預售的面積占施工面積的比例是近幾年較低的水平,不到10%。較高點的時候,大體預售和銷售的房屋的比例是16%,說明在建房屋中90%未賣出去。

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