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樓市經(jīng)歷過(guò)山車有驚無(wú)險(xiǎn) 明年四季度望反彈

來(lái)源:中國(guó)報(bào)告大廳 2014/12/27 10:56:05

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中玻網(wǎng)】2014年,房地產(chǎn)市場(chǎng)并未像人們預(yù)期的那樣春暖花開(kāi)。一貫強(qiáng)勢(shì)的賣方感受到了樓市的陣陣寒意,出臺(tái)各種優(yōu)惠政策吸引買(mǎi)家;而近期漲勢(shì)如虹的股市風(fēng)頭蓋過(guò)樓市,甚至有股民打出賣房炒股的旗號(hào)。從2013年的暴漲之后意外遇冷,到政策調(diào)整后迅速回暖,再到開(kāi)發(fā)商琢磨漲價(jià);從中點(diǎn)明確分類調(diào)控,到逐步取消限購(gòu),放松限貸,再到降息,2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷著過(guò)山車般的行情。
  
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然隨著政策的調(diào)整,房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯露回暖跡象。但是2015年如果貨幣政策沒(méi)有發(fā)生大的變化,房地產(chǎn)投入資金下降趨勢(shì)仍會(huì)繼續(xù)。此外,在高庫(kù)存影響下,樓市底部運(yùn)行將持續(xù)至2015年四季度。
  
  轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)進(jìn)入“貨品時(shí)代”
  
  2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不同于往年:沒(méi)有明顯的政策觸發(fā)因素,沒(méi)有相關(guān)部門(mén)的強(qiáng)制干預(yù)。
  
  國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一年多的“狂飆突進(jìn)”后,房?jī)r(jià)于2月首現(xiàn)同環(huán)比“雙收窄”。截至目前,統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,環(huán)比上漲城市數(shù)量已從年初的64個(gè)下降至11月的無(wú)一上漲。價(jià)格變動(dòng)幅度,已從1月的較高1.2%漲幅,變?yōu)檩^小降幅0.1%。
  
  在市場(chǎng)下滑的背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度有所減緩。數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入資金增速已從年初1至2月的19.3%,下降至1至11月的11.9%。對(duì)于綜合反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)為94.3,也再次回落0.46點(diǎn)。原華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示,自從國(guó)房景氣指數(shù)發(fā)布以后,2008年是一個(gè)低潮,2012年又出現(xiàn)一個(gè)低潮,但是這次還沒(méi)有止住,94.3已經(jīng)超過(guò)歷史較低點(diǎn),而且還在繼續(xù)下滑。當(dāng)前樓市從市場(chǎng)層面來(lái)看依然嚴(yán)峻,房地產(chǎn)整體行業(yè)負(fù)增長(zhǎng)的情況回到了2008年至2009年的低點(diǎn)。
  
  值得一提的是,國(guó)房景氣指數(shù)可以從土地、資金、開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度顯示全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況、波動(dòng)幅度,并預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)。國(guó)房景氣指數(shù)降至歷史較低意味著,房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)遠(yuǎn)不如人們的預(yù)期。
  
  對(duì)于這次因預(yù)期改變而發(fā)生的自發(fā)性下調(diào),相關(guān)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了較黃金的歲月,但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過(guò),人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“貨品時(shí)代”。“‘黃金時(shí)代’如少年青春期,而步入‘貨品時(shí)代’即進(jìn)入壯年期,行業(yè)將會(huì)更加成熟。但‘貨品時(shí)代’跟‘黃金時(shí)代’相比,毛利下降,競(jìng)爭(zhēng)壓力大,庫(kù)存壓力大,地價(jià)更高
  
  調(diào)控樓市政策逐漸“去行政化”
  
  近日,定調(diào)下一年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)召開(kāi),但在2015年要點(diǎn)工作中,“房地產(chǎn)調(diào)控”、“限購(gòu)”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞并未出現(xiàn),值得注意的是,這是近8年來(lái),住建部初次在新一年工作部署中,房地產(chǎn)領(lǐng)域沒(méi)有提及具體的政策或措施,也被外界解讀為,2015年中點(diǎn)層面不會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。
  
  “去行政化”是2014年房地產(chǎn)調(diào)控取向的關(guān)鍵詞。自進(jìn)入2014年以來(lái),中點(diǎn)層面對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控便只字未提。對(duì)于已經(jīng)持續(xù)三年的樓市限購(gòu)政策,地方相關(guān)部門(mén)在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下,再次蠢蠢欲動(dòng),頻繁試探中點(diǎn)的底線。截至9月底,隨著珠海放開(kāi)限購(gòu),全國(guó)除北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市外,其余所有城市全部解除限購(gòu)。同時(shí),解除限價(jià)、加大購(gòu)房支持力度、調(diào)整落戶條件,地方相關(guān)部門(mén)再次為支持房地產(chǎn)開(kāi)了政策口子。
  
  隨后,在市場(chǎng)繼續(xù)下探的背景下,中點(diǎn)開(kāi)始有了動(dòng)作。9月30日大銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房資金服務(wù)工作的通知》,扶植購(gòu)房剛性需求,并加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的資金支持;積較支持居民家庭合理的住房貸款需求;增強(qiáng)資金機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力;繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融入資金需求。首套認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”,不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定,二套房購(gòu)買(mǎi)家庭只要還清首套貸款,再次貸款也將按照首套房。
  
  10月9月,住建部、財(cái)政部、大銀行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,要求各地放松公積金貸款條件,今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款,公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。10月29日國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi),放松公積金支付房租條件。
  
  11月21日,中國(guó)人民銀行宣布,自22日起,下調(diào)資金機(jī)構(gòu)金額貸款和存款基準(zhǔn)利率。資金機(jī)構(gòu)金額一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%,一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。這是大銀行時(shí)隔兩年再次降息。
  
  地方相關(guān)部門(mén)在短時(shí)間內(nèi)難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴,降息、降準(zhǔn)等資金政策再次放松指日可待。鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游,家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游,相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢(shì)。“投入資金在GDP之中所占的比重仍然是非常大的,大概占到48%,但房地產(chǎn)的下滑,大約影響GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)。”
  
  預(yù)判房地產(chǎn)仍以“去庫(kù)存”為主
  
  雖然今年的中點(diǎn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度對(duì)房地產(chǎn)只字未提,但在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)上,住建部部長(zhǎng)陳政高卻再次肯定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用沒(méi)有改變。在此背景下,住建部要求,2015年準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題,注意地區(qū)間的差異,跟進(jìn)市場(chǎng)走勢(shì),積較應(yīng)對(duì),主動(dòng)作為,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
  
  “明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以‘去庫(kù)存’為主。”中原地產(chǎn)重要地位分析師張大偉認(rèn)為,大銀行降息及地方相關(guān)部門(mén)“救市”只能解決“去庫(kù)存”的燃眉之急,但無(wú)法改變樓市總體供大于求的情況。未來(lái)市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)作用還是會(huì)暴露出樓市庫(kù)存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問(wèn)題。
  
  “截至今年10月份商品房的銷售,包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房賣出去的面積,占到正在施工的商品房面積的比例是歷史較低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體供應(yīng)量是比非常大的,賣得少,建得多。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,目前房地產(chǎn)預(yù)售面積占施工面積的比例是近幾年較低的水平,不到10%。較高點(diǎn)時(shí)這個(gè)比例為16%,說(shuō)明在建房屋中90%未賣出去。
  
  “房地產(chǎn)市場(chǎng)已從過(guò)去的總體偏緊,發(fā)展到目前的總體偏松,部分過(guò)剩。”秦虹指出,到目前為止,供求關(guān)系并沒(méi)有得到改善。從2014年6月開(kāi)始計(jì)算,全國(guó)供求關(guān)系需要兩年才能恢復(fù)正常,這意味著,即使出臺(tái)有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策,因?yàn)閹?kù)存的影響,價(jià)格大幅度上升還是有難度。
  
  現(xiàn)階段高庫(kù)存不但在二三四線城市出現(xiàn),一線大城市也存在。因此,如果底部運(yùn)行周期較長(zhǎng),將有部分企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)、銀行信貸、高利貸等問(wèn)題。如果貨幣政策和財(cái)政政策不改變的話,這個(gè)周期將會(huì)延長(zhǎng)。“因此企業(yè)不能因?yàn)榻迪⒌壤谜哌^(guò)度樂(lè)觀,因?yàn)檫@輪調(diào)整可能會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間,希望所有的企業(yè)做好長(zhǎng)期思想準(zhǔn)備。”
  
  相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出,2015年將是房地產(chǎn)的小年,隨著房企穩(wěn)定去庫(kù)存,房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃?015年四季度回暖。

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