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【中玻網(wǎng)】當前,樓市結(jié)構(gòu)性的矛盾是什么呢?是以人為核心的城鎮(zhèn)化速度遠遠低于住房建設(shè)的城鎮(zhèn)化速度,換句話說,是供大于求。
2000-2010年,城鎮(zhèn)化率每年提升約一個百分點,而2011-2013年城鎮(zhèn)化提升的速度似乎明顯放緩,東南沿海地區(qū)逐漸進入后工業(yè)化時代,土地價格逐年提高,傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭減弱,新興產(chǎn)業(yè)未能大規(guī)模興起,招商引資的力度有所降低,外來人口增長速度明顯放緩,住房需求主要依靠存量人口(也就是戶籍人口為主的常住人口),因而需求難以像過去一樣快速增加。中西部地區(qū)除省會城市可以吸引、聚集產(chǎn)業(yè)外,其它城市工業(yè)發(fā)展不快,第三產(chǎn)業(yè)缺乏依托,外來人口缺少保障生存的就業(yè)條件,對人口吸引力明顯不足。
但住房建設(shè)速度卻沒有慢下來。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2000-2013年,每年住房竣工面積增長5%以上,相對于每年1%的人口城鎮(zhèn)化率明顯高出很多,也就意味著4%的新增住房竣工面積要靠存量人口消化,也造成目前很多城市的不少家庭擁有2套以上的住房,住房竣工面積已到了難以消化正常的時候,也就造成了目前的普遍供大于求。
住房供大于求的局面造成競爭加劇、銷售不理想,進而導(dǎo)致新開工面積持續(xù)下降,同時也導(dǎo)致竣工面積增速下降,而在建施工面積還在擴大,因而房地產(chǎn)投入資金不得不減緩,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年上半年GDP達到7.4%,但房地產(chǎn)GDP僅為3.2%,拖累了GDP和相關(guān)產(chǎn)業(yè),1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投入資金雖然還在增長(13.2%),但比1-7月又回落0.5個百分點,鋼材、水泥增長均回落,平板玻璃產(chǎn)量也同比下降。眼下普遍的供大于求還將持續(xù)相當長的一段時期,這也是造成目前固定資產(chǎn)投入資金持續(xù)下降、房地產(chǎn)相關(guān)工業(yè)產(chǎn)業(yè)減速的根本原因。
相信房地產(chǎn)還會繼續(xù)拖累國民經(jīng)濟的增長,這也是中點相關(guān)部門出手解除行政管制措施的真實邏輯。
雖然大銀行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布了解除限貸的指示,應(yīng)該可以釋放部分存量人口的改善性需求,但是仍然不能解決樓市供大于求的根本矛盾。
要解決樓市供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾,無非是從供與求入手,要么減少供應(yīng),要么擴大需求。
減少供應(yīng)很難,目前在建住房施工面積已經(jīng)達到65億平米,按照去年竣工面積計算,全部竣工需要7-8年,再加上房企未開工的已購住宅土地,至少增加5-7年,換句話說,住房用地即使停止供應(yīng)10年也不會影響住房供應(yīng)。但地方相關(guān)部門不會停止土地供應(yīng),因為土地財政已經(jīng)養(yǎng)成路徑依賴;土地儲備的區(qū)域性與結(jié)構(gòu)性不平衡也還會產(chǎn)生新的用地需求;近9萬家房企中的相當一部分企業(yè)也需要補充土地儲備;因此,供應(yīng)只能慢慢減下來。
所以,只有從需求入手,通過大力推進城鎮(zhèn)化,吸引農(nóng)村人口進城,擴大城鎮(zhèn)增量人口購房需求,才能逐步修正供求失衡。一方面,還要繼續(xù)創(chuàng)造容納農(nóng)村人口就業(yè)的產(chǎn)業(yè)并擴大規(guī)模,使得他們能夠樂業(yè),并享有生活保障包括公共服務(wù),解除戶籍限制的不平等。另一方面,要讓農(nóng)民獲得進城真實落地、樂居的資本,也就是通過土地改變,讓農(nóng)民獲得富裕的機會和應(yīng)得的利益,享有城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟果實。
這既是解決樓市供求關(guān)系失衡的根本大法,也是中國實現(xiàn)現(xiàn)代化的必由之路。
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